STUDI KELAYAKAN BISNIS

Pengertian Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek (project feasibility study) diartikan sebagai "penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek … dilaksanakan dengan berhasil" (Husnan danSuwarsono, 1994: 4). Secara umum, suatu studi seperti ini menyangkut tiga aspek, yaitu:

(1) manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri, dalam arti apakah keuntungannya lebih besar daripada biaya atau resikonya;

(2) manfaat ekonomis proyek tersebut dilihat dari kepentingan nasional (ekonomi makro);

(3) manfaat sosial proyek tersebut dilihat dari kepentingan masyarakat sekitar proyek

Tujuan Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek bertujuan untuk "menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan" (Husnan dan Suwarsono, 1994:7).

Umumnya, suatu studi seperti ini disusun untuk menjawab butir-butir pertanyaan sebagai berikut:

(1) Apa saja ruang lingkup (bidang) kegiatan proyek?

(2) Siapa yang akan menjadi pihak pengelola?

(3) Apa saja faktor-faktor yang menjadi kunci keberhasilan proyek?

(4) Saranan dan fasilitas apa saja yang diperlukan proyek?

(5) Apa saja hasil-hasil yang diharapkan dari proyek dan berapa biaya untuk mewujudkan hasil-hasil tersebut?

(6) Apa akibat-akibat (dampak) dan manfaat proyek tersebut?

(7) Apa saja langkah-langkah (jadwal dan metode) yang diperlukan untuk menjalankan proyek tersebut?

Intensitas (Kedalaman) Studi

Intensitas (kedalaman) studi untuk berbagai proyek berbeda, tergantung pada hal-hal sebagai

berikut:

(a) besarnya dana yang diinvestasikan;

(b) tingkat kepastian/ketidakpastian hasil proyek;

(c) kerumitan (kompleksitas) unsur-unsur yang mempengaruhi proyek.

Suatu studi kelayajan proyek biasanya diperlukan oleh: penanam modal (investor), pemberi pinjaman modal (kreditur/bank), dan Pemerintah (mengkaji manfaat proyek untuk perekonomian nasional/daerah).

Aspek-aspek Studi Kelayakan Proyek

Umumnya, suatu studi kelayakan proyek perlu membahas aspek-aspek: pasar, teknis, keuangan, hukum dan ekonomi negara. Hal-hal yang dikaji dari setiap aspek secara ringkas, sebagai berikut:

(1) Aspek Pasar (dan pemasaran)

Analisis aspek pemasaran merupakan kunci utama dalam menentukan kelayakan suatu proyek. Pemahaman terhadap pasar menurut Kottler diawali dengan identifikasi produk yang akan dipasarkan dan seberapa besar produk ini dibutuhkan oleh konsumen. Analisis selanjutnya akan diarahkan pada analisis strategi pemasaran untuk menjawab berbagai pertanyaan sebagai berikut : Bagaimana segmentasi konsumen produk yang akan dihasilkan tersebut? Segmen mana yang kiranya potensial dijadikan target? Bagaimana positioning produk tersebut?

Dengan memahami secara baik segmenting dan positioning produk, maka dapat dilakukan analisis terhadap potensi pangsa pasar yang dapat diraih. Seberapa besar produk tersebut dapat menciptakan brand image yang berakar kuat dalam mindset konsumen? Bagaimana posisi produk yang dihasilkan dalam konteks penguasaan pangsa pasar? Seberapa besar sensitivitas terhadap pergerakan pesaing? Hal ini didukung oleh kemampuan dalam menemukenali kekuatan, kelemahan, peluang serta ancaman yang dihadapi (lazim dikenal dengan SWOT analysis), yang mana menuntut kemampuan dan kepekaan mengenali situasi kompetisi yang berlaku.

Suatu proyek yang layak dari aspek bisnis tentunya harus memiliki prospek penguasaan pangsa pasar yang baik. Namun tidak cukup hanya itu, penting juga untuk menganalisis kesinambungan performansi penguasaan pasar di masa depan. Hal inilah yang seharusnya telah dikaji dan dipersiapkan matang sewaktu penyusunan business plan dan roadmap proyek.

Secara rinci yang harus dirumuskan dalam aspek pemasaran antara lain :

(a) permintaan (demand)

(b) penawaran (supply)

(c) harga/biaya

(d) program pemasaran

(e) perkiraan penjualan

2) Aspek Teknis / Operasional

Suatu proyek yang layak secara teknis dan operasi harus memperhitungkan kelayakan dari beberapa aspek sebagaimana yang dikemukakan oleh Heizer.J sebagai berikut :

• Perancangan produk

Pada tahap perancangan produk, preferensi konsumen yang diperoleh melalui analisis aspek pemasaran akan diterjemahkan menjadi prototype produk yang mampu dihasilkan melalui tahapan industrialisasi.

• Perencanaan kapasitas

Perencanaan kapasitas pada hakekatnya adalah usaha perusahaan untuk mengatasi fluktuasi permintaan, sehingga dengan perencanaan kapasitas yang baik diharapkan perusahaan akan menghasilkan produk sesuai dengan jumlah kebutuhan konsumen.

• Perencanaan proses dan fasilitas produksi

Berdasarkan rancangan produk dan rencana kapasitas yang dibuat pada tahap sebelumnya perlu dianalisis proses-proses beserta fasilitas produksi yang dibutuhkan untuk memproses bahan baku menjadi produk yang diinginkan sesuai dengan kapasitas yang direncanakan. Selain itu harus dipastikan juga bahwa proses produksi menggunakan teknologi yang teruji (proveness).

• Perencanaan lokasi

Peranan lokasi sangat penting dimana pertimbangan dalam pemilihan lokasi sangat ditentukan oleh tiga faktor sebagai berikut :

· Aspek sumber faktor produksi

Pemilihan lokasi yang memudahkan akses kepada sumber faktor produksi yang dibutuhkan meliputi bahan baku, sumber daya manusia, tanah, modal, infrastruktur.

· Aspek produk

Aspek ini mempertimbangkan beberapa faktor yaitu transportasi, penanganan material dan distribusi.

· Aspek lingkungan

Aspek ini mencakup kemudahan akses ke pasar, situasi kompetisi yang ada, dan penerimaan masyarakat setempat.

• Persediaan

Aspek ini mencakup optimisasi terhadap persediaan produksi yang memperhatikan kepuasan konsumen, pemasok, penjadwalan produksi, dan perencanaan sumber daya manusia.

• Kualitas

Aspek ini mencakup penentuan terhadap kualitas yang diharapkan konsumen, identifikasi kebijakan dan prosedur untuk mencapai tingkat kualitas tersebut.

Secara rinci yang harus dirumuskan dalam aspek pemasaran antara lain :

(a) studi/pengujian pendahuluan (yang pernah dilakukan)

(b) optimasi skala produksi

(c) ketepatan proses produksi yang dipilih perlengkapan dan pekerjaan tambahan

(f) penanganan limbah produksi

(g) ketepatan tata letak fasilitas produksi

(h) kesesuaian lokasi dan tapak produksi

(i) tata kala kerja

(j) kajian sosial terhadap teknologi yang dipakai

(3) Aspek Keuangan

Mengukur kelayakan suatu proyek secara finansial dimulai dari estimasi biaya dan pendapatan yang dihasilkan dari proyek tersebut. Estimasi biaya menurut Petty. J.W. akan mencakup :

• Estimasi biaya investasi awal

Estimasi segala biaya yang merupakan pengeluaran yang dipergunakan untuk memperoleh aset fisik yang diharapkan memiliki umur pemakaian lama, meliputi biaya memperoleh ijin usaha, biaya peralatan, biaya instalansi, biaya engineering, biaya pelatihan, biaya pembelian tanah, dan lain-lain.

• Estimasi biaya operasi

Biaya operasi umumnya diklasifikasikan atas biaya langsung (segala biaya yang terkait langsung dengan proses produksi mencakup biaya bahan langsung dan biaya tenaga kerja langsung), biaya tidak langsung (segala biaya yang tidak terkait langsung dengan proses produksi mencakup biaya bahan tak langsung, biaya tenaga kerja tak langsung) dan biaya komersial (mencakup biaya pemasaran, biaya administrasi).

• Estimasi pendapatan

Proyeksi pendapatan dapat dilakukan dengan melakukan estimasi jumlah konsumen yang mampu diraih, serta pendapatan yang diperoleh per konsumen yang terkait dengan komponen harga produk per unit.

Pada akhirnya dapat dilakukan evaluasi atas kelayakan suatu proyek secara finansial berdasarkan cash flow yaitu aliran kas yang akan dihasilkan oleh suatu proyek. Perlu dicatat bahwa dasar evaluasi adalah menggunakan cash flow dan bukan menggunakan pendapatan, karena hanya kas-lah yang dapat dipergunakan oleh perusahaan kelak untuk membayar dividen atau dipergunakan untuk investasi kembali.

Terdapat beberapa indikator finansial yang lazim digunakan oleh analis dalam menilai sehat atau tidaknya suatu proyek secara finansial, yaitu :

• Internal Rate of Return (IRR)

IRR didefinisikan sebagai tingkat pengembalian investasi yang dihasilkan suatu proyek, diukur dengan membandingkan cash flow yang dihasilkan proyek terhadap investasi yang dikeluarkan untuk proyek tersebut. Lalu bagaimana menentukan apakah suatu angka IRR tertentu dapat diterima oleh investor? Pada umumnya investor akan membandingkan IRR ini dengan apa yang dinamakan Minimal Attractive Rate of Return (MARR) yang merupakan suatu tingkat pengembalian tertentu yang dapat diperoleh relatif tanpa risiko misalnya dengan membandingkan tingkat pengembalian dari investasi yang ditanamkan melalui deposito.

• Net Present Value (NPV)

NPV didefinisikan sebagai nilai dari proyek yang bersangkutan yang diperoleh berdasarkan selisih antara cash flow yang dihasilkan terhadap investasi yang dikeluarkan. NPV yang layak adalah NPV yang positif, dimana ini berarti cash flow yang dihasilkan melebihi jumlah yang diinvestasikan.

Dalam melakukan analisis dengan menggunakan kedua tools di atas, perlu diperhatikan dua faktor yaitu :

• Periode evaluasi

Periode yang dipergunakan untuk melakukan evaluasi secara finansial diestimasikan berdasarkan faktor tertentu misalnya usia kepemilikan (ownership life) usaha apakah terhingga atau abadi. • Konsep nilai uang terhadap waktu (time value of money)

Uang mempunyai nilai terhadap waktu dan besar nilai itu sangat tergantung pada saat kapan uang itu diterima. Konsep ini mengandung implikasi bahwa sejumlah uang tertentu saat ini tidak sama nilainya dengan sejumlah uang yang sama di saat yang lalu atau yang akan datang. Baik metode analisis IRR maupun NPV di atas dihitung setelah sebelumnya menyesuaikan nilai cash flow di masa yang akan datang (future value) ke nilai saat ini (present value).

• Payback Period

Payback Period didefinisikan sebagai periode waktu yang dibutuhkan, agar cash flow yang dihasilkan telah sama besar dengan investasi yang dikeluarkan. Investor tentunya menginginkan payback period yang sesingkat-singkatnya, terutama bila dikaitkan dengan resiko ketidakpastian berusaha yang selalu ada di masa depan. Konsep payback period inipun menggunakan konsep nilai uang terhadap waktu.

Item-atem yang harus termuat dalam aspek keuangan Antara lain :

(a) dana yang diperlukan untuk investasi

(b) sumber-sumber anggaran

(c) taksiran penghasilan, biaya, dan rugi/laba

(d) manfaat dan biaya (finansial)

(e) proyeksi keuangan

(4) Aspek Manajemen / Sumber Daya Manusia

Analisis terhadap aspek sumber daya manusia (SDM) meliputi analisis beberapa faktor sebagaimana yang dikemukakan oleh Werther, W.B.4 sebagai berikut:

• Struktur Organisasi

Struktur organisasi harus sesuai dengan jenis usaha yang dijalankan, misalnya penggunaan jenis struktur organisasi produk apabila usaha yang dijalankan dihadapkan pada situasi lingkungan yang tidak stabil, berukuran besar dan menghasilkan banyak produk.

• Perencanaan tenaga kerja

Perencanaan tenaga kerja yang baik dimulai dari kesesuaian antara struktur tenaga kerja dengan struktur organisasinya. Selanjutnya faktor-faktor perencanaan tenaga kerja yang harus dianalisis meliputi skill, sumber, umur, jenis kelamin, latar belakang pendidikan dan kesehatan tenaga kerja. Tersedianya SDM perusahaan yang kompeten dan profesional merupakan persyaratan mutlak bagi keberhasilan suatu industri. Melalui ketersediaan SDM yang dapat diandalkan, investor dapat berharap perusahaan yang akan dimasukinya memiliki corporate culture yang baik dalam rangka menciptakan good corporate governance.

Secara rinci aspek Manajemen harus mampu mengambarkan :

(a) Manajemen selama masa pembangunan proyek (pengelola, tata kala, pelaku studistudi);

(b) Manajemen dalam masa pengoperasian (bentuk dan struktur organisasi, deskripsi dan spesifikasi jabatan, personalia, jumlah SDM)

(5) Aspek Hukum

Suatu proyek yang kelak akan menjadi perusahaan haruslah berbentuk badan hukum yang sesuai dengan persyaratan yang ada yaitu adanya harta kekayaan yang terpisah, mempunyai tujuan tertentu, dan adanya organisasi yang teratur. Badan hukum dapat berbentuk Perseroan Firma, Perseroan Comanditer atau Perseroan Terbatas.

Selain itu investor perlu mendapat keyakinan bahwa secara hukum telah memenuhi segala peraturan perundangan yang berlaku, yaitu tidak termasuk dalam daftar negatif investasi, dalam pendiriannya memenuhi prosedur atau peraturan yang berlaku, dan memiliki izin usaha.

Jaminan adanya kepastian hukum guna menciptakan iklim berusaha yang sehat juga menjadi perhatian serius para investor, misalnya adanya proteksi terhadap kemungkinan terjadinya oligopoli. Hal ini kiranya menjadi tanggung jawab seluruh institusi hukum terkait.

Dengan demikian pada aspek hukum harus memuat :

(a) bentuk badan hukum/badan usaha

(b) jaminan terhadap pinjaman

(c) surat-surat legal: akta, sertifikat, izin, yang diperlukan

(6) Aspek Ekonomi dan Sosial

Analisis proyek bukan hanya dipandang dari sudut pandang perusahaan yang akan melaksanakan proyek tersebut, namun juga dari sudut pandang ekonomi dan sosial daerah dimana proyek tersebut berlokasi. Dengan melakukan analisis ekonomi dan sosial diharapkan suatu proyek investasi tidak membebani daerah tersebut. Analisis ekonomi ini menurut Suad Husnan dan Suwarsono5 harus dilakukan mengingat : ketidaksempurnaan pasar, adanya pajak dan subsidi, dan berlakunya konsep consumers surplus (berkaitan erat dengan konsep consumers willingness to pay yang berguna untuk menghitung harga yang relevan dengan kemampuan konsumen) dan producers surplus (berkaitan erat dengan konsep producers willingness to invest yang berguna untuk menghitung biaya yang akan diinvestasikan).

Di samping analisis ekonomi juga perlu diperhitungkan aspek sosial dengan kriteria Social Cost and Benefit Analysis (SCBA). Analisis ini memperhatikan tambahan faktorfaktor yaitu masalah eksternalitas (dampak eksternal yang ditimbulkan baik yang menguntungkan atau merugikan bagi perekonomian daerah sekitar proyek), distribusi penghasilan masyarakat, peningkatan savings yang diharapkan untuk meningkatkan investasi, maupun pertimbangan manfaat pada masyarakat.

Dalam aspek ini, sebuah studi kelayakan harus dapat mengambarkan pengaruh proyek terhadap :

(a) penghasilan negara

(b) devisa (yang bisa dihemat dan yang bisa diperoleh)

(c) penambahan dan pemerataan kesempatan kerja

(d) industri lain terkait

(e) kondisi sosial masyarakat sekitar

(7) Aspek Dampak Lingkungan

Pada hakekatnya kegiatan pembangunan adalah upaya peningkatan taraf hidup masyarakat dengan memanfaatkan sumber daya yang dimilikinya. Namun dampak negatif seringkali timbul dan memberikan akibat hal-hal yang tidak diinginkan dimana kegiatan itu dilaksanakan, baik terhadap lingkungan biofisik maupun sosial, ekonomi, dan budaya. Analisis yang dilakukan menurut Otto Soemarwoto6 mencakup jumlah manusia yang terkena dampak, luas wilayah penyebaran dampak, lamanya dampak berlangsung, dan intensitas dampak. Kelayakan proyek sangat ditentukan oleh seberapa besar dampak yang ditimbulkan dapat diminimalkan sampai dengan batas toleransinya. Biaya yang dikeluarkan untuk melakukan upaya ini harus diperhitungkan dalam evaluasi resiko proyek investasi.

Laporan Studi Kelayakan Proyek

Secara umum, isi laporan studi kelayakan meliputi bagian-bagian, sebagai berikut:

(1) Ringkasan dan Kesimpulan

(2) Profil pengusul proyek

(3) Latar Belakang, Tujuan dan Deskripsi Proyek

(4) Kajian Aspek-aspek (pasar, teknis, keuangan, manajemen, hukum, sosial – ekonomi)

(5) Kesimpulan dan Saran (kesimpulan kondisi pengusul dan aspek proyek; saran layak/tidaknya, catatan, dan jadwal)

Tahapan Pelaksanaan Kerjasama Investasi

1. Tahap Identifikasi dan Pengusulan Proyek

· Identifikasi : potensi dan perkembangan kebutuhan sektor dan jasa pelayanan; kesesuaian dan keterkaitan dengan RTRW/Kawasan, Master Plan; peraturan perundangan kebijakan; kondisi eksisting dan prakiraan target klien; prakiraan besaran dan lingkup proyek; telaah dampak dan keuntungan proyek; prakiraan awal biaya; alternatif bentuk kerjasama; dukungan pemerintah yang diperlukan; yang kemudian disusun ke dalam usulan proyek dan profil proyek.

· Usulan proyek dikonsultasikan kepada penanggung jawab proyek untuk dibahas dan disetujui sebagai proyek yang pelaksanaannya dapat dilakukan dengan kerjasama pemerintah dan dunia swasta. Usulan proyek yang telah disetujui, dicantumkan ke dalam daftar program pembangunan daerah untuk ditindaklanjuti.

2. Tahap Penyiapan Pra Studi Kelayakan Proyek

• Pra Studi Kelayakan berisi : latar belakang; tujuan dan sasaran; lokasi proyek dan kesesuaian dengan kegiatan pemanfaat RTRW; potensi dan permintaan kebutuhan; proyeksi kebutuhan dan pemasaran; kebutuhan proyek dan keterkaitannya dengan kegiatan pendukung lainnya; lingkup proyek; prakiraan biaya; alternatif bentuk kerjasama; keungan proyek; analisis manfaat ekonomi bagi wilayah; keuntungan/kerugian dengan atau tanpa ada proyek; faktor keberhasilan proyek; dukungan pemerintah dan complementary investment yang diperlukan; perijinan yang diperlukan; jadwal rencana pelaksanaan; usulan metode pemilihan mitra kerja.
• Pra Studi ini harus dilakukan denga pertimbangan : keterkaitan proyek dengan lainnya; pemilihan teknologi; kemungkinan kebutuhan; keterpaduan pelaksanaan pembangunan proyek dengan kegiatan lainnya; lingkup dan skim proyek yang harus memenuhi syarat.
• Pra Studi dilaksanakan secara swakelola ataupun dengan menggunakan pihak ketiga/konsultan yang ditunjuk langsung melalui pelelangan kemudian hasilnya dievaluasi oleh Tim Evaluasi antar instansi terkait selanjutnya penanggung jawab proyek menyusun project prospectus untuk keperluan pemasaran dan promosi peluang investasi.

3. Tahap Promosi dan Pemasaran Proyek

• Persyaratan : tersedianya prospektus proyek; bahan-bahan promosi (leaflet, booklet, dll); persyaratan bagi calon investor untuk mengikuti proses pemilihan mitra kerja; penggunaan bahasa yang sesuai dengan target market; informasi pendukung lainnya (profil kawasan, perijinan, jaminan pemerintah, dll); kejelasan target market yang diinginkan; penyediaan media yang sesuai; pemilihan waktu.
• Apabila terdapat calon investor yang berminat, perlu dilakukan pertemuan yang lebih intensif melalui Bussiness Meeting. Calon investor yang serius, didaftarkan ke dalam peminat proyek yang selanjutnya diundang dan diikutsertakan dalam proses pemilihan calon investor.

4. Tahap Pemilihan Mitra

• Proses pemilihan mitra : penunjukan langsung dan pelelangan.
• Kriteria penunjukan mitra kerja secara langsung : pemerintah belum memasukan peluang investasi proyek yang dimintai calon investor ke dalam usulan program; inisiatif dan usulan kegiatan yang berasal dari calon investor telah dilaksanakan; peminat proyek hanya 1 calon investor yang telah memenuhi kriteria pra-kualifikasi yang ditetapkan; kebutuhan teknologi yang digunakan sangat spesifik.
• Kriteria penunjukan mitra kerja secara pelelangan : prakarsa proyek dari pemerintah serta usulan proyek telah dimasukan ke dalam program pembangunan daerah; identifikasi dan pra studi kelayakan proyek telah dilakukan oleh pemerintah; peminat proyek terdiri dari 1 calon investor; pra studi kelayakan telah dilakukan oleh calon mitra kerja namun prakarsa dan identifikasi proyek dilakukan oleh pemerintah. Dalam kondisi ini calon mitra tetap diwajibkan untuk mengikuti proses pelelangan dengan memperoleh kompensasi berupa 'intellectual property right' yang akan diperhitungkan dalam proses penilaian dan evaluasi selanjutnya.

5. Tahap Penyiapan Perjanjian Kerjasama

Tahap penyiapan perjanjian : penandatanganan MoU antara penanggung jawab proyek dengan calon investor untuk melakukan studi kelayakan sebagai acuan dengan masa berlaku minimal 6 bulan; penyusunan dan penyerahan studi kelayakan dari calon investor ke Tim Evaluasi; apabila hasil ebaluasi dan review telah disetujui maka dibuat berita acara persetujuan atas hasil studi; selanjutnya calon investor diperintahkan menyiapkan draft kontrak perjanjian kerjasama yang disusun berdasarkan hasil negosiasi atas dokumen penawaran.

6. Tahap Pengikatan Kontrak Kerjasama

Penandatanganan kontrak dilakukan antara gubernur/bupati/walikota ybs dengan pihak mitra kerjasama swasta serta diketahui oleh Instansi Sektor Pusat atau DPRD bersangkutan.

7. Tahap Pelaksanaan Kerjasama

Setelah dokumen perjanjian kerjasama disahkan sebagai acuan kerja dan landasan hukum dalam pelaksanaan kerjasama, kemudian dibentuk Badan Pengatur dan Pengawas Kegiatan yang bertugas dan berwenang untuk memantau dan mengevaluasi perlaksanaan perjanjian kerjasama, dengan tahap kegiatan : penyiapan SK Pembentukan Badan Pengatur dan Pengawas Proyek oleh penanggung jawab proyek; persetujuan SK dari atasan/pimpinan lembaga instansi/sektor; Pelaksanaan Pengawasan dan Pemantauan terhadap pelaksanaan proyek kerjasama.